Umowa deweloperska już od kwietnia 2012 roku funkcjonuje w polskim prawie jako wyjątkowy typ kontraktu. Decyzja ustawodawcy o specjalnym uregulowaniu takiej formy umowy wskazuje, że jest ona bardzo istotna. Warto wyjaśnić, dlaczego państwo zdecydowało się na tak mocną ingerencję w umowy zawierane pomiędzy firmami deweloperskimi oraz ich klientami. Pomimo szerokiego zakresu ustawowych regulacji, jakim została poddana umowa deweloperska, osoby zamierzające kupić nowe mieszkanie lub nowy dom, powinny skorzystać z pomocy dobrego prawnika. Taki specjalista sprawdzi, czy we wzorcu proponowanym przez firmę deweloperską nie ma „haczyków”.
Umowa deweloperska ogranicza ryzyko dla klienta
Warto wspomnieć, że przed 29 kwietnia 2012 roku, czyli przed datą wejścia w życie ustawy deweloperskiej, klienci deweloperów oraz przedsiębiorcy zawierali umowy przedwstępne w różnych formach. W odpowiedzi na bankructwa firm deweloperskich oraz sygnały dotyczące różnych nadużyć, ustawodawca uznał, że trzeba uregulować proces zakupu nieukończonego jeszcze domu lub mieszkania. Problem polegał między innymi na tym, że umowy przedwstępne często były zawierane z deweloperami w zwykłej formie pisemnej, co uniemożliwiało wpis roszczenia nabywcy lokum do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu.
Umowa deweloperska została wprowadzona do polskiego prawodawstwa jako specjalny typ kontraktu, który ma ograniczać ryzyko ponoszone przez klientów dewelopera. W tym kontekście chodzi nie tylko o przepisy, które wskazują, że umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie notarialnej. Warto także pamiętać, że umowa deweloperska jest ściśle powiązana ze środkami ochrony nabywcy mieszkania albo domu (tzn. otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym lub jego zamkniętym odpowiednikiem). Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego informuje również, jakie elementy musi zawierać umowa deweloperska, a także w jaki sposób można od niej odstąpić.
Od lipca 2022 roku regulacje będą jeszcze szersze
Wiele osób zainteresowanych zakupem lokum od dewelopera, mogło już słyszeć, że wraz z dniem 1 lipca 2022 roku zacznie obowiązywać nowa ustawa deweloperska (Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Ten akt prawny zachowuje szczególny status, jaki posiada umowa deweloperska i wprowadza też dodatkowe przepisy. Wystarczy wspomnieć, że od lipca 2022 r. umowa deweloperska będzie powiązana z systemem dodatkowego zabezpieczenia, jakie zapewnią środki dla klientów upadłych firm przechowywane przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Nowa ustawa nie rozwiązuje wszystkich problemów
Wprowadzenie dodatkowych regulacji przeforsowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów to generalnie rzecz biorąc dobra wiadomość dla klientów firm deweloperskich (mimo pewnego wpływu nowych przepisów na ceny metrażu). Warto jednak mieć świadomość, że zmienione przepisy nie rozwiązują wszystkich problemów, które są dziś widoczne na rynku. Po 1 lipca 2022 r. umowa deweloperska, której wzór przedsiębiorca podsunie konsumentowi, nadal może zawierać klauzule abuzywne. Mogą także się pojawić rozwiązania, które wprawdzie są dopuszczalne, ale niekorzystne dla klienta.
Dobry prawnik do spraw nieruchomości na pewno pomoże zidentyfikować takie zapisy oraz weźmie pod lupę prawne i finansowe aspekty działalności samego dewelopera (np. poprzez analizę sprawozdań finansowych).
